Zodra de Marokkaanse overheid aankondigde dat zij directe financiële steun zou verlenen aan burgers die een huis willen kopen, waren veel Marokkanen verheugd en keken uit naar de lancering van de operatie, die sinds januari van dit jaar open is.
Het programma, dat vijf jaar zal lopen vanaf 1 januari 2024, stelt Marokkanen die in Marokko en in het buitenland wonen en die geen eigen woning hebben en nog nooit enige vorm van huisvestingssteun hebben ontvangen, in staat om een overheidsbijdrage te ontvangen om hun eigen appartement te kopen.
Het subsidiebedrag zal afhangen van de waarde van het gekochte pand. De subsidie bedraagt MAD 100.000 voor de aankoop van een woning met een verkoopprijs van MAD 300.000 of minder, en MAD 70.000 voor de aankoop van een woning met een verkoopprijs tussen MAD 300.000 en MAD 700.000.
Wat betreft de procedure, kiezen kopers hun eigen appartement. Vervolgens verkrijgen ze een voltooiingscertificaat en dienen ze de bouwvergunning samen met een kopie van het nationale identiteitsbewijs in op een digitaal platform dat hiervoor wordt opgezet door het Ministerie van Huisvesting.
Vanaf 27 februari had het aantal ingediende aanvragen op het toegewijde platform 51.900 bereikt.
75% van de geregistreerde aanvragen betreft de aankoop van een woning met een prijs van minder dan MAD 300.000, en 25% betreft de aankoop van een woning met een prijs tussen MAD 300.000 en MAD 700.000 dirham.
81% van de aanvragen werd landelijk geregistreerd, en 19% werd ingediend door Marokkanen die in het buitenland wonen. Ondanks dit interesse van kopers hebben ontwikkelaars veel bedenkingen bij het programma.
Bij een wandeling door de stad Kenitra, of het bekijken van vastgoedinhoud op sociale media en gespecialiseerde websites, promoten veel ontwikkelaars en vastgoedagenten zwaar appartementen met het “subsidie-eligibel” -bord, nadat de publieke belangstelling toenam.
En tot nu toe staan organisatorische problemen centraal in het discours over de steun. Maha en Salim, twee recent getrouwde jonge Marokkanen, volgen enthousiast het nieuws over de steun, terwijl ze dromen van het kopen van hun eerste huis. Kort nadat ze een woning hadden gekozen, registreerden ze zich op het overheidsplatform en startten ze het koopproces.
De notaris waarschuwde het stel vervolgens dat de financiële steun die door bevoegde autoriteiten was goedgekeurd, was teruggestuurd naar de overheidsinstelling die belast was met het verstrekken van de steun.
“Ze vertelde ons dat het certificaat dat door de bevoegde autoriteiten aan ons was uitgereikt, was verlopen,” zegt Maha, eraan toevoegend: “Er was weinig indicatie van deze tijdsperiode vanuit de overheid, en zelfs als we het hadden geweten, is de tijd die voor procedures wordt toegestaan niet realistisch, vooral bij het kopen op een banklening.”
Bankleningen voor onroerend goed duren gemiddeld 2 tot 3 maanden voordat ze worden goedgekeurd in Marokko, terwijl de staat kopers één maand geldigheid geeft op het certificaat van goedkeuring van de steun.
Fatima Zahra Mansouri, Minister van Stedelijke Ontwikkeling, Huisvesting en Stadsbeleid, vertelde Hespress dat het verlopen van het goedkeuringscertificaat niet vereist dat de aanvrager opnieuw moet solliciteren.
“Iedereen wiens dossier bij de notaris aankomt, profiteert van de subsidie,” zei ze, eraan toevoegend dat de geldigheidsperiode van één maand van het certificaat “is om het publieke geld te behouden, zodat de begunstigde niet profiteert van de subsidie en tijd heeft om een andere woning te kopen.”
De droom van Maha en Salim van een eigen woning wacht nog steeds op het groene licht van de bank, maar ze blijven lovend over de steun.
“We wilden niet gedwongen worden om te settelen voor de traditionele sociale woningbouw,” zegt Salim, “maar toen we begonnen met het zoeken naar woningen, beseften we dat als we onze standaarden niet verlagen, we moeten opofferen om een auto te kopen, wat essentieel is voor ons omdat we allebei werken in een industriële zone ver weg.”
“Dankzij de steun kunnen we nu zowel een huis kopen dat aan onze verwachtingen voldoet als investeren in een voertuig om naar het werk te pendelen.”
De directe huisvestingssteun van dit jaar is niet de eerste keer dat de regering heeft besloten de verwerving van onroerend goed te subsidiëren.
Vóór dit initiatief had Marokko een indirect programma voor huisvestingssteun opgezet, waarbij staatsgeld naar promotors en vastgoedontwikkelaars ging, die verplicht waren om voldoende huisvesting te bieden aan Marokkanen in het hele land.
Dit model van “sociale huisvesting” moest voldoen aan verschillende door de staat gestelde componenten, zoals de oppervlakte van de appartementen mocht niet minder zijn dan 50 vierkante meter en niet meer dan 80, en de appartementsprijs was vastgesteld op MAD 250.000, exclusief btw.
De subsidie van de staat hielp burgers door ontwikkelaars MAD 40.000 te betalen voor elke koper, dus de totale waarde van de appartementen is ongeveer MAD 290.000.
Door deze steun werden veel ontwikkelaars en vastgoedbedrijven bekend vanwege hun huisvesting, omdat ze de sterke publieke vraag voedden.
Hun namen begonnen echter ook negatieve kwalificaties en insinuaties te dragen vanwege de slechte kwaliteit van de sociale huisvesting die ze boden.
Amina B, een 62-jarige parttime lerares die in Kenitra woont, investeerde in 2010 haar spaargeld in een klein appartement aan de rand van de stad, in de buurt van Mehdia. Het gebied was leeg en verlaten, met veel gebouwen, waaronder haar eigen appartement, destijds nog in aanbouw.
Met deze grote investering hoopte ze te kunnen verhuizen uit het huis van haar ouders, waar zij en haar broers en zussen waren opgegroeid en dat, ondanks de jaren, een huurwoning bleef.
De destijds 47-jarige werd beloofd een bloeiende buitenwijk met moderne voorzieningen en een duurzame constructie, maar het belangrijkste was dat haar rust was beloofd.
Nog geen jaar nadat ze in haar appartement was getrokken, begon ze direct problemen te ondervinden met haar sanitair. Al snel kwam ze erachter dat zij niet de enige was en dat haar buren en het gebouw allemaal gebreken hadden in hun afvoersysteem en apparatuur.
“Het duurde 4 weken winter voordat er schimmel begon te groeien aan de boven- en onderkant van de muren,” vertelt ze aan Hespress EN, zeggende: “Ik had nog nooit ademhalingsproblemen gehad totdat ik daar naartoe verhuisde.”
Naast de slechte kwaliteit van het gebouw van Amina ontstond er een veel delicater probleem: de veiligheids-, misdaad- en chaosproblemen waarvan ze dacht dat ze eraan ontsnapte door haar huis in Medina te verlaten, volgden haar helemaal naar de kustplaats.
“In feite voelde ik me daar nog minder veilig dan ik ooit in Medina deed; tenminste daar kende men onze familie, en waren we omringd door oude buren,” vertelt ze.
Regelmatig maken talloze rapporten van criminaliteit, aanvallen en burgerlijke ongehoorzaamheid in Mehdia de krantenkoppen, omdat het gebied, met name rond de uitgestrekte sector van sociale huisvestingsprojecten, gevaarlijk en verraderlijk is geworden.
Velen zoals Amina verhuisden van Medina en zijn ruwe dagelijkse leven naar een rustiger, veiliger nieuw begin. Maar naarmate de sociale huisvesting in Mehdia groeide en de bevolking zich vormde, werd het duidelijk dat criminaliteit zich verspreidde buiten het zicht van de autoriteiten.
Na twee jaar in haar gloednieuwe appartement pakte Amina een paar koffers en keerde terug naar het huis van haar familie, waar ze tot op de dag van vandaag nog steeds woont.
De staat had verschillende voorwaarden gesteld voor kopers van sociale huisvesting, zoals de verplichting om minstens vier jaar in het pand te wonen voordat ze het verkochten of aanboden voor verhuur.
Anders vraagt de staat de eigenaar van het pand om het bedrag terug te betalen dat het in eerste instantie heeft bijgedragen, dat is vastgesteld op MAD 40.000.
Twee jaar lang liet Amina haar huis gesloten en verlaten achter, om het pas op de vijfde verjaardag van haar aankoop te verhuren, omdat de tijd consequent laat zien hoe slecht het pand was gebouwd.
Hierdoor is de vraag naar sociale huisvesting de laatste tijd aanzienlijk afgenomen. Burgers verloren hun vertrouwen in deze projecten en sommigen kozen ervoor om appartementen te huren in het hart van de stad in plaats van versleten sociale huisvestingsprojecten buiten het stedelijk gebied van hun stad.
Tegenwoordig is het aantal nieuwe appartementen dat als onderdeel van sociale huisvestingsprojecten wordt gebouwd gedaald tot ongeveer 135.000 eenheden van de eerder geplande 294.000.
Het aantal mensen dat op zoek is naar nieuwe huisvesting wordt geschat op ongeveer 180.000 gezinnen per jaar, wat minder is dan de beschikbare huisvestingseenheden, die vorig jaar werden geschat op 270.000, waardoor Marokkaanse vastgoedbedrijven aanzienlijke verliezen lijden.
Maar uiteindelijk blijft sociale huisvesting de enige oplossing voor gezinnen met een laag inkomen om een huis te kopen, en ondanks de afname van de vraag hiernaar, is er geen andere uitweg.
Tenzij, volgens de Marokkaanse regering, de steun rechtstreeks naar kopers gaat, die nu zowel het luxe als de verantwoordelijkheid van de keuze hebben.
De Nationale Federatie van Vastgoedontwikkelaars (FNPI) heeft nog niet gereageerd op het nieuwe steunprogramma.
Enkele verklaringen van FNPI-functionarissen suggereren echter dat ze niet enthousiast zijn over het aanbod, zoals ze meteen uitten toen het project eind vorig jaar werd aangekondigd.
Voor hun deel hebben kleine ontwikkelaars hoge verwachtingen van dit nieuwe programma. Ze waren praktisch uitgesloten van het vorige systeem van sociale huisvestingssteun, aangezien velen van hen niet konden investeren en zich niet konden committeren aan de eenheidsvereiste van de staat.
Hassan H, een kleine hoopvolle promotor in Kenitra, is optimistisch over de steun. Hij zegt dat het zijn hoogstaande projecten toegankelijker kan maken voor enkele hoopvolle kopers.
Hassan vertelt aan Hespress EN dat de regering geen specifieke voorwaarden heeft uiteengezet voor ontwikkelaars, wat een nieuwe golf van slechte kwaliteit sociale huisvesting met zich mee zou kunnen brengen, “maar wat deze nieuwe vorm doet, is de staat van die verantwoordelijkheid ontslaan, en staat het de kopers toe om de vruchten te plukken van hun eigen aandacht voor detail en onderzoek.”
Veel potentiële kopers informeren naar de steun bij Hassan’s verkoopkantoren door de hele stad, sommigen hebben zelfs een aanvraag ingediend en het koopproces in gang gezet.
De ontwikkelaar ziet echter nog steeds een aantal kwesties die het succes van dit project zouden kunnen bedreigen.
“Het Ministerie zou ons ook moeten helpen door het probleem van stijgende grondprijzen aan te pakken, of door registratiekosten, kadasterkosten, bankrentetarieven te verlagen of zelfs door wetgevingsprocedures en normen te versoepelen.”
HESPRESS English – Morocco News
Add comment